Risiken aus Registerpfandrechten

Besondere Risiken aus Registerpfandrechten
bei der vorzeitigen Kündigung
von gewerblichen Mietverträgen in Frankreich
(Art. L.143-2 Code de commerce)

von Bruno Bédaride, Notar in Paris / Deutsche Fassung von Thomas Führlbeck

Im Folgenden erläutern wir zunächst den Anwendungsbereich von Art. L143-2 Code de commerce (I.).
Anschließend gehen wir im Detail auf dessen Bestimmungen ein (II.).

I. Anwendungsbereich
Zu unterscheiden sind der materielle (A.) und der persönliche (B.) Anwendungsbereich.

A. Materieller Anwendungsbereich

Wir erläutern die betroffenen Mietverträge (1.) und die betroffenen Arten von Kündigungen (2.).

1. Betroffene Mietverträge

Art. L143-2 Code de commerce bezieht sich auf einen „Mietvertrag für das Grundstück, in bzw. auf dem ein Handelsgeschäftsbetrieb geführt wird“. Die Art des Miet- oder Pachtvertrages (bail), seine Bestimmungen oder seine Dauer spielen keine Rolle. Wesentlich ist, dass ein Handelsgeschäftsbetrieb geführt wird.[1].

Meist wird es sich um einen gewerblichen Mietvertrag handeln. Die Vorschrift ist aber weit gefasst. Daher fallen u. a. auch kurzfristige Mietverträge von bis zu drei Jahren (Art. L145-5 Code de commerce) darunter.

Allerdings bezieht sich Art. L143-2 Code de commerce ausschließlich auf Mietverträge für Grundstücke (immeubles). Er nennt keine Miet- oder Pachtverträge für Handelsgeschäftsbetriebe (baux de fonds de commerce). Daher gilt Art. L143-2 Code de commerce nach der Rechtsprechung nicht für die Verpachtung eines Handelsgeschäftsbetriebs (location-gérance).[2]

2. Arten der Kündigung

Art. L143-2 Code de commerce umfasst zwei Absätze. Diese betreffen unterschiedliche Arten der Kündigung.

Der erste Absatz behandelt eine Kündigung durch gerichtliche Entscheidung (a.). Der zweite Absatz regelt die einvernehmliche Kündigung (b.). Das Gesetz schweigt zur Kündigung durch vertragliche Auflösungsklauseln. Daher hat die Rechtsprechung diese Lücke gefüllt (c.). Sie hat auch die Frage geklärt, ob diese Vorschrift ebenso auf andere Arten der Beendigung eines Mietvertrags anwendbar ist (d.).

a. Gerichtliche Kündigung

Art. L143-2 Absatz 1 Code de commerce betrifft eine Kündigung des Mietvertag durch ein Gericht. Dies folgt aus dem Wortlaut „der Eigentümer, der die Kündigung des Mietvertrages betreibt“ und der dazu ergangenen Rechtsprechung.

b. Einvernehmliche Kündigung

Der zweite Absatz von Art. L143-2 Code de commerce erfasst die einvernehmliche Kündigung bzw. Aufhebung des Mietvertrages durch dessen Parteien. Diese Bestimmung soll die eingetragenen Gläubiger vor einer betrügerischen Absprache zwischen dem Vermieter und dem Mieter schützen.

Allerdings sind solche Formen eines betrügerischen Zusammenwirkens (mutuus dissensus) in der Praxis kaum relevant. Sie decken auch nicht alle möglichen Fälle der Kündigung eines Vertrages ohne Einschaltung des Gerichts ab. Insbesondere schweigt Art. L143-2 Code de commerce zu Auflösungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen. Gerade diese sind aber in der Praxis sehr häufig.

c. Gleichsetzung der Geltendmachung von Auflösungsklauseln mit einer einvernehmlichen Kündigung

Grundsätzlich sind Auflösungsklauseln im französischen Recht „von Rechts wegen“ (de plein droit) wirksam. D. h., sie wirken ohne gerichtliche Entscheidung. Für gewerbliche Mietverträge haben der Gesetzgeber und die Rechtsprechung jedoch einen Rahmen für diese Art von Klauseln festgelegt. Nach Art. L145-41 Absatz 1 Code de commerce wird eine Auflösungsklausel „erst einen Monat nach einer erfolglos verlaufenen Zahlungsaufforderung wirksam“. Außerdem kann ein Gericht unter den in Art. 1345-5 Code civil (Bürgerliches Gesetzbuch) vorgesehenen Bedingungen eine Nachfrist einräumen. Indem es dem Schuldner Fristen einräumt, kann es so die Wirkungen der Auflösungsklausel aussetzen. Nur im Fall der Feststellung oder Verkündung[3] der Kündigung in Form eines streitig entschiedenen (chose jugée) Urteils[4] ist dies dann doch ausgeschlossen.

In der Praxis hängt die Wirksamkeit der Auflösungsklausel von der gerichtlichen Feststellung der Kündigung ab.

Die besonderen Regelungen über Auflösungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen – auf halbem Weg zwischen vertraglicher Kündigung und gerichtlicher Kündigung – erschweren die Umsetzung von Art. L143-2 Code de commerce. Laut der Cour de cassation (Kassationhof – der französische Oberste Gerichtshof) steht die Kündigung auf Grundlage einer Auflösungsklausel einer einvernehmlichen Kündigung gleich.[5]

d. Nichtanwendbarkeit auf die anderen Formen der Beendigung von Verträgen

Art. L143-2 Code de commerce betrifft nach seinem Wortlaut nur die Kündigung. Daher erfasst er weder die Feststellung der Unwirksamkeit (annulation) des Mietvertrages noch dessen Wegfall infolge eines Zusammenfalls der Parteien, z. B. wenn der Mieter das Grundstück kauft.
Dies gilt ebenfalls, wenn der Vermieter eine Erneuerung des Mietvertrages nach dessen Ablauf verweigert, und zwar sowohl mit wie auch ohne Entschädigung für Besitzentzug (indemnité d‘éviction) gemäß Art. L145-14 Code de commerce. Dabei lehnt die Cour de cassation es ab, das Rechtsinstitut der dinglichen Surrogation zugunsten der eingetragenen Gläubiger auf die Entschädigung für Besitzentzug anzuwenden. Denn diese haben laut Gericht „kein Vorzugs- oder Folgerecht an der Entschädigung wegen Kündigung des Mietvertrages, auf dessen Grundlage der Handelsgeschäftsbetrieb geführt wird“.[6]
Schließlich verhindern bei Zwangsräumung des Mieters auf Grundlage einer einstweiligen Verfügung vom Gericht festgelegte Dringlichkeitsmaßnahmen die Anwendung von Art. L143-2 Code de commerce.[7] Dadurch wird der Mietvertrag – zunächst – aufrechterhalten. Dagegen gilt Art. L143-2 Code de commerce für Anträge auf Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem Ziel der Räumung und der Feststellung der Kündigung des Mietvertrages.[8]

B. Persönlicher Anwendungsbereich

1. Zur Mitteilung Verpflichtete

Zwar nennt Art. L143-2 Code de commerce ausdrücklich nur den Eigentümer des vermieteten Grundstücks. Jedoch erfasst diese Vorschrift nach der Rechtslehre auch solche Vermieter, die nicht Eigentümer sind. Dazu gehören z. B. nießbrauchberechtigte Vermieter oder Untervermieter.[9]

2. Adressaten der Mitteilung

Nur die eingetragenen Gläubiger können sich auf die Schutzbestimmungen von Art. L143-2 Code de commerce berufen. Bei Abtretungen der Sicherheit gelten die Abtretungsempfänger als eingetragene Gläubiger.[10]

Nach Art. L143-19 Code de commerce muss der Vermieter aufgrund des Fortsetzungsrechts der eingetragenen Gläubiger die auf den Namen der Mieter (auch frühere Mieter) eingetragenen Pfandrechte alle zehn Jahre prüfen. Die Prüfung erfolgt für jeden einzelnen Mieters, der ggf. den Handelsgeschäftsbetrieb erworben hat. Denn dieser Handelsgeschäftsbetrieb ist eine gesonderte bewegliche Sache. Er ist nicht Zubehör des Grundstücks, auf bzw. in dem er geführt wird.

Ungesicherte Gläubiger können sich also nicht auf Art. L143-2 Code de commerce berufen.[11] Dies gilt gleichermaßen für Gläubiger, deren Registrierungen erst nach Ablauf der in Art. L142-4 (Pfandbestellung) und L141-6 (Verkäuferpfandrecht) Code de commerce genannten Fristen und damit verspätet erfolgt sind.[12]

Ebenso können sich diejenigen Gläubiger, zu deren Gunsten im einstweiligen Rechtsschutz eine vorläufige gerichtliche Sicherheit eingetragen wurde, dann nicht auf Art. L143-2 Code de commerce berufen, wenn diese Sicherheit wieder erlosch, weil nicht innerhalb von zwei Monaten eine endgültige Eintragung erfolgt ist.[13]

II. Mitteilungspflicht

A. Initiative des Vermieters

Damit die Kündigung eines Mietvertrages gegenüber eingetragenen Gläubigern wirksam ist, muss der Vermieter selbst die Mitteilung an die eingetragenen Gläubiger vornehmen.[14]

B. Gegenstand der Mitteilung

Der eingetragene Gläubiger wird nicht darüber informiert, dass der Schuldner seine Pflichten nicht erfüllt hat. Er muss vielmehr über die Anwendung der Sanktion informiert werden – das ist hier die Kündigung. Die Cour de cassation vertritt folgenden Standpunkt: „Eine fehlende Mitteilung konnte nicht ersetzt werden durch die implizite Kenntnis der Versäumnisse“ des Schuldners.[15]

Bezüglich der zuzustellenden Dokumente unterscheidet Art. L143-2 Code de commerce zwischen der gerichtlichen Kündigung (1.) und der
einvernehmlichen Kündigung (2.).

1. Gerichtliche Kündigung

Gemäß Art. L143-2 Code de commerce muss der Vermieter im Fall einer gerichtlichen Kündigung „seinen Antrag“ zustellen. Also muss er den eingetragenen Gläubigern das verfahrenseinleitende Schriftstück zustellen. Das ist die Klageschrift.

Früher ging die Rechtsprechung von einer erweiterten Bedeutung des Begriffs „Urteil“ aus und setzte ihn mit einer streitigen Entscheidung gleich. Abgesehen von vollstreckbaren Urteilen stellte nach dieser Auffassung das Datum der Urteilsverkündung nicht das Ende der Frist dar, die in Art. L143-2 Code de commerce eingeräumt wird, wenn gegen die Entscheidung ein Rechtsmittel mit aufschiebender Wirkung eingelegt wurde. Daher konnten eingetragene Gläubiger dem Berufungsverfahren zu gegebener Zeit beitreten, um ihre Interessen zu wahren.[16]

Diese Meinung wurde jedoch in jüngster Zeit von der Cour de cassation offenbar aufgegeben. Die Rechtsprechung sanktioniert nun konsequent die Verletzung der Mitteilungspflicht und schließt jede Möglichkeit einer späteren Heilung im Rechtsmittelverfahren aus.[17]

2. Einvernehmliche Kündigung

Art. L143-2 Code de commerce verlangt die Zustellung der einvernehmlichen Kündigung. In der Praxis muss die Kündigungsvereinbarung selbst zugestellt werden.

Wie bereits dargelegt, setzt die Rechtsprechung die Anwendung einer Auflösungsklausel mit einer einvernehmlichen Kündigung des Vertrags gleich. Dazu hat die Cour de cassation entschieden:

– Die Zustellung der Klageschrift mit dem Ziel der Feststellung der Beendigung infolge einer Auflösungsklausel an die eingetragenen Gläubiger reicht aus.[18]

– Stellt der Vermieter diese Klageschrift nicht zu, reicht es aus, die Entscheidung, mit der die Kündigung festgestellt oder die Wirkungen der Auflösungsklausel ausgesetzt wird, innerhalb der vorgeschriebenen Fristen zuzustellen.[19]

C. Fristen

1. Bei gerichtlicher Kündigung

Bei gerichtlicher Kündigung muss die Mitteilung spätestens einen Monat vor dem Erlass des Urteils erfolgen, mit dem diese Kündigung angeordnet wird. Eine spätere Heilung ist weder im Berufungsverfahren[20] noch im Rahmen einer Drittwiderspruchsklage (tierce-opposition) möglich.[21]

2. Bei einvernehmlicher Kündigung

Gemäß Art. L143-2 Absatz 2 Code de commerce wird die einvernehmliche Kündigung erst mit dem Ablauf einer einmonatigen Frist ab der
Zustellung an die eingetragenen Gläubiger wirksam.

Diese Frist beginnt mit der Zustellung der Urkunde über die einvernehmliche Kündigung oder des verfahrenseinleitenden Schriftstücks im Fall der Anwendung einer Auflösungsklausel.

D. Form der Zustellung

Nach dem Wortlaut des Gesetzes muss die Urkunde an die von den eingetragenen Gläubigern gewählte Adresse zugestellt werden. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich bei der Kündigung des Mietvertrages um eine gerichtliche oder eine einvernehmliche Kündigung handelt.
Das Gesetz macht keine Angaben zur Form der Zustellung.

Im Fall einer Zustellung per einfachem Brief hat die Cour de cassation festgestellt, dass das Gesetz „keine besondere Form für die Zustellung vorschreibt und dass der Zweck dieser Zustellung darin besteht, dem eingetragenen Gläubiger die Möglichkeit zu bieten, sein Pfandrecht zu sichern“. Daher „kommt es ausschließlich darauf an, dass die Information klar und eindeutig ist, die ihm zur einvernehmlichen Kündigung geliefert wird, damit er rechtzeitig handeln kann“.[22]

Dennoch ist die in der Praxis sicherste Form die Zustellung durch Gerichtsvollzieher (huissier).

E. Wirkungen der Zustellung für die eingetragenen Gläubiger

Eingetragene Gläubiger haben nach einer Zustellung nach Art. L143-2 Code de commerce einen Monat Zeit, um gegen die Kündigung
vorzugehen. Andernfalls wird sie wirksam. Das gilt sowohl für gerichtliche wie auch für einvernehmliche Kündigungen.

Die Gläubiger können nach der Rechtsprechung die Verpflichtung des säumigen Mieters selbst erfüllen (1) und haben außerdem verschiedene andere Handlungsmöglichkeiten (2).

1. Erfüllung der Verpflichtung des säumigen Mieters durch die eingetragenen Gläubiger

Laut der Rechtsprechung können die eingetragenen Gläubiger die Pflichten des säumigen Schuldners an dessen Stelle erfüllen, um die Kündigung des Mietvertrages zu verhindern.[23] Häufig geht es um die Pflicht zur Mietzahlung. Dazu können sie am streitigen Verfahren zur Kündigung des Mietvertrages teilnehmen. Rechtsmittel der eingetragenen Gläubiger sind jedoch nur zulässig, wenn sie in erster Instanz angeboten hatten, innerhalb einer einmonatigen Frist ab der Zustellung die Pflichten zu erfüllen, auf die sich der Kündigungsantrag des Mietvertrages bezieht.[24]

Ein eingetragener Gläubiger, der das Versäumnis des Mieters behoben hat, tritt gemäß Art. 1346 Code civil in die Rechte des Vermieters ein. Dazu muss er jedoch vor Ablauf der einmonatigen Frist ab der Zustellung tätig geworden sein. Andernfalls wird die Kündigung des Mietvertrages wirksam.[25]

Geht es um einen Verstoß gegen den Mietvertrag, den die eingetragenen Gläubiger selbst nicht heilen können, können sie nur mit dem Mieter Kontakt aufnehmen und hoffen, dass dieser im Monat nach der Zustellung seinen Pflichten nachkommt.[26]

2. Sonstige Handlungsmöglichkeiten

Nach Art. 554 Code de procédure civile (Zivilprozessordnung) können die eingetragenen Gläubiger jederzeit dem Kündigungsverfahren beitreten, um gemeinsam mit ihrem Schuldner den Antrag des Vermieters anzufechten. Dies gilt auch noch im Rechtsmittelverfahren.[27]

Wenn eine einvernehmliche Kündigung die Rechte der eingetragenen Gläubiger in unlauterer Weise verletzt, besteht die Möglichkeit der
Gläubigeranfechtungsklage (action paulienne) nach Art. 1341-2 Code civil. Damit beantragen sie die Feststellung der Unwirksamkeit der
Kündigungsvereinbarung.

Außerdem können die eingetragenen Gläubiger mit der Sicherungsklage (action oblique) nach Art. 1341-2 Code civil diejenigen Rechte und Handlungsmöglichkeiten ihres Schuldners wahrnehmen, die nicht an seine Person gebunden sind. Das sind insbesondere das Recht auf Erneuerung (renouvellement) des Mietvertrages[28] oder auf Entschädigung für Besitzentzug (indemnité d‘éviction).[29]

Allerdings können die eingetragenen Gläubiger nie die Zwangsveräußerung des Handelsgeschäftsbetriebes anstoßen – selbst wenn sie
innerhalb eines Monats nach Erhalt der Zustellung tätig werden.[30]

F. Rechtsfolgen bei fehlender Mitteilung

Das Gesetz macht dazu keine Angaben. Jedoch hat die Rechtsprechung die Rechtsfolgen einer fehlenden oder im Sinne von Art. L143-2 Code de commerce verspäteten Zustellung an die eingetragenen Gläubiger festgelegt.

Wie bereits dargestellt, können nur die eingetragenen Gläubiger diese Rechtsfolgen geltend machen, nicht die ungesicherten Gläubiger.[31] Auch dem Mieter, der diesbezüglich weder eine Nachfrist noch die Unwirksamkeit des Kündigungsantrages beantragen kann, ist dies nicht möglich.[32]

1. Unwirksamkeit der Kündigung gegenüber Dritten

Die Verletzung der Zustellungspflicht führt laut der Cour de cassation zur Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung gegenüber den eingetragenen Gläubigern. Dies gilt sowohl für gerichtliche[33] als auch für einvernehmliche Kündigungen.[34] Und wie bereits dargelegt, kommt die Anwendung einer Auflösungsklausel laut der Rechtsprechung einer einvernehmlichen Form der Kündigung gleich.

Daher können die eingetragenen Gläubiger eine gerichtliche Entscheidung, mit der die Kündigung festgestellt wird, im Wege einer Drittwiderspruchsklage (tierce opposition) anfechten. Im Übrigen hat die Rechtsprechung zugunsten der Untrennbarkeit der Aufhebung entschieden. Daher gilt nach Art. 584 Code de procédure civile die neue Entscheidung für alle Parteien des ursprünglichen Verfahrens. Sie hat also nicht nur eine einfache relative Wirkung.[35]

Darüber hinaus können die eingetragenen Gläubiger die Zwangsveräußerung des Geschäftsbetriebes betreiben. Dies gilt auch für das Recht am Mietvertrag. Denn die Kündigung ist ihnen gegenüber ja nicht wirksam.[36] Sie können auch im Weg der einstweiligen Verfügung die Räumung des neuen Mieters verlangen.[37] Das Räumungsrisiko kann diesem wiederum als Begründung dafür dienen, seinerseits die Auflösung des neuen Mietvertrages zu beantragen.[38]

Beurkundet ein Notar einen Kaufvertrag für ein Grundstück, in dem möglicherweise ein oder mehrere Handelsgeschäftsbetriebe geführt werden oder wurden, muss er prüfen, ob weiterhin gültige Registerpfandrechte gegenüber den Mietern (einschließlich früherer Mieter) bestehen. Zudem muss er die erfolgten Kündigungen zurückverfolgen, um die Wirksamkeit seiner Urkunde auch im Hinblick auf ein solches Räumungsrisiko sicherzustellen.

Dies kann mühsam und daher zeitaufwendig sein. Denn Mietverträge, die die Historie der Vormieter und die Erfüllung der Zustellungsformalitäten bei Kündigung eines früheren Mietvertrages ausdrücklich festhalten, sind in der Praxis selten.

2. Klage aus deliktischer Haftung

Die eingetragenen Gläubiger können auch eine Klage wegen deliktischer Haftung (respon-sabilité civile délictuelle) gegen den Vermieter anstrengen.[39] Dazu müssen sie Folgendes nachweisen:

– das Verschulden des Vermieters, d. h. die Unterlassung der Zustellung innerhalb der gesetzlichen Fristen,
– einen Schaden, d. h. die Wertminderung[40] oder das Verschwinden[41] des Handelsgeschäftsbetriebes, der Gegenstand der Sicherheit ist,
– und den Kausalzusammenhang zwischen diesem Verschulden und dem betreffenden Schaden.[42]

Wenn aber der Schaden des eingetragenen Gläubigers auf seine Untätigkeit und nicht auf die verspätete Zustellung zurückzuführen ist, ist sein Schadenersatzantrag wegen fehlendem Kausalzusammenhang nach der Rechtsprechung der Cour de cassation unbegründet.[43]

Eine Amtsperson, welche die gesetzlichen Zustellungen nicht veranlasst hat, obwohl sie vom Vermieter damit beauftragt wurde, haftet dafür. Der verurteilte Vermieter hat gegen sie ein Recht auf Rückgriff.[44]

Wenn die Untätigkeit des Vermieters auf einen Irrtum des Urkundsbeamten bei Gericht (greffier) zurückzuführen ist, wodurch der Vermieter ein unvollständiges Verzeichnis der Registrierungen erhalten hat, kann der Vermieter auf der Grundlage von Art. 1240 Code civil gegen den Beamten vorgehen.